Покупка недвижимости в Болгарии: риски, тонкости и нюансы

В законодательстве Болгарии намечаются изменения, в частности, предполагается, что владельцы болгарской недвижимости, потратившие на нее не менее 100 тысяч левов (немногим более 50000 евро), смогут получать ВНЖ в стране. Напомним, что ранее для получения статуса ВНЖ требовалось вложить в недвижимость в шесть раз больше – от 600 тысяч левов.

Если эти изменения будут приняты, интерес к недвижимости в Болгарии вырастет еще больше. Чтобы не быть обманутым при покупке апартамента на берегу, городской или сельской недвижимости, лучше заранее изучить все нюансы.

«Подводные камни» при покупке

Любая покупка – это риск, а уж покупка недвижимости, тем более, в другой стране – это риск вдвойне. На доверчивых покупателях наживаются как отдельные мошенники, так и вполне приличные с виду агентства недвижимости. Схем мошенничества существует немало, как универсальных, так и специфических, основанных на особенностях болгарского законодательства.

Самый распространенный вид обмана практикуется при дистанционной покупке. Покупатель выбирает на сайте агентства симпатичный апартамент и хочет его купить. Но продавец сообщает, что желающих приобрести эту недвижимость очень много. Чтобы объект был снят с продажи, необходимо внести залог (обычно это 1-2 тысячи евро). Эта сумма не возвращается, если покупатель откажется от покупки. Делать нечего – покупатель вносит нужную сумму, потом приезжает в Болгарию для заключения сделки и видит, что дом в реальности совсем не так хорош, как на фото. Он может купить неподходящую недвижимость по завышенной цене или отказаться от покупки – продавец в любом случае остается в выигрыше.

Вообще, с выплатой задатка связано много видов мошенничества. Взявший задаток агент гарантирует только одно: никому другому недвижимость не продадут. Однако никто не может гарантировать, что продавец не повысит цену или не будет затягивать с подписанием договора, пока уставший покупатель не махнет рукой и сам не откажется от покупки. В такой ситуации агентство может предложить покупателю несколько альтернативных вариантов, но они наверняка будут гораздо дороже первоначального.

Еще одна распространенная схема мошенничества используется при продаже строящихся объектов. Такие объекты продаются обычно по более выгодным ценам, чем уже построенные. К тому же оплата обычно производится в рассрочку. В предварительном договоре продавец гарантирует покупателю, что недвижимость не заложена и вообще, свободна от каких-либо претензий третьих лиц. Обрадованный покупатель выплачивает первую часть денег (обычно это 50% от стоимости недвижимости) и готовится платить остальное. Продавец же закладывает недвижимость и исчезает. В такой ситуации инвесторы ничего не могут сделать – формально они еще не являются владельцами недвижимости, и предварительный договор ничего не значит.

Способы избежать обмана

Что нужно сделать, чтобы не попасться на удочку мошенников? Прежде всего, надо внимательно читать документы и действовать строго по закону. Естественно, для этого надо сначала внимательно изучить законодательство страны или обратиться к независимому (т.е. не тому, которого посоветует агентство недвижимости) болгарскому юристу за помощью. Второй вариант предпочтительнее, т.к. неспециалист вряд ли сможет самостоятельно постичь все тонкости и нюансы.

Оплата

При приобретении недвижимости необходимо выплачивать налог. Чтобы он был меньше, в договоре о покупке обычно указывается т.н. «налоговая оценка», которая может составлять половину реальной стоимости. «Данъчна оценка» используется для расчета налога на объект недвижимость, поэтому обычно она бывает гораздо ниже, чем рыночная стоимость.

В соответствии с этой стоимостью рассчитываются все таксы и сборы. Такая схема еще недавно была очень популярной. Но теперь, когда покупка недвижимости на сумму более 50 тысяч евро может дать право на статус ВНЖ, вероятно, лучше указывать в Нотариальном акте (главном документе, который оформляется при покупке) настоящую стоимость недвижимости, т.е. именно ту сумму, за которую эта недвижимость приобретается. Да, в таком случае налоги будут выше, однако возможность в течение длительного времени проживать в Болгарии того стоит. Кроме того, если часть денег передается продавцу наличными, без всяких документов, доказать факт передачи в случае чего может быть сложно, так что лучше делать все по закону.